不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法は?値引きは損って本当?

不動産売却時にかかる費用の中で最も高額なのが、仲介手数料です。

  • どうやって計算するの?
  • 支払うタイミングはいつ?
  • 安くしてもらうことはできないの?
  • どうして無料や半額にしている会社があるの?

このような疑問を抱いている人も、多いのではないでしょうか。

この記事では、「仲介手数料の計算方法と早見表」から「値引き交渉は損か得か」について解説していきます。

不動産売却にかかる仲介手数料の相場はいくら?計算方法は?

不動産売却にかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって売買価格に応じた上限金額が定められています。

売買価格に応じた上限金額は、以下のとおり。

売買価格 上限額
200万円以下 売買価格の5%
200万円超 400万円以下 売買価格の4%+2万円
400万円超 売買価格の3%+6万円

上記はあくまで上限金額ではありますが、「上限金額 = 実際に請求される仲介手数料」になるケースがほとんどです。

計算式だけでは分かりづらいと思いますので、以下の売買価格別の仲介手数料を参考にしてください。

早見表|売買価格別の仲介手数料

売買価格(税抜) 上限額(消費税8%の場合) 上限額(消費税10%の場合)
1,000万円 388,800円 396,000円
2,000万円 712,800円 726,000円
3,000万円 1,036,800円 1,056,000円
4,000万円 1,360,800円 1,386,000円
5,000万円 1,684,800円 1,716,000円
6,000万円 2,008,800円 2,046,000円
7,000万円 2,332,800円 2,376,000円
8,000万円 2,656,800円 2,706,000円
9,000万円 2,980,800円 3,036,000円
1億円 3,304,800円 3,366,000円

仲介手数料には消費税がかかりますので、8%の場合と増税後の10%の場合の2パターン記載しています。

不動産仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料に消費税が課税される理由については、国税庁のホームページに記載されている下記の記述を参考にしてください。

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引取りです。

不動産会社がおこなう仲介業務は、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡」に該当するため、消費税が課税されるということです。

計算を間違える不動産会社がいる

ごく稀に、仲介手数料にかかる消費税の取り扱いが間違っている不動産会社があるので注意してください。

実際にあった事例が、税抜の金額を当てはめるべき売買価格を税込で計算され、仲介手数料を多く請求されたケースです。

どういうことなのか、1,000万円のマンションを売買取引したと仮定し、本来の計算式と間違った計算式をそれぞれ紹介します。

正しい計算式(売買価格は税抜で当てはめる)

1,000万円(税抜)×3%+6万円+消費税8%=388,800円

間違った計算式(売買価格を税込で当てはめる)

1,080万円(税込)×3%+6万円+消費税8%=414,720円

物件価格が1,000万円の場合、計算を間違えられると25,920円も損をするということが分かります。

単純にルールを勘違いしている不動産会社もいますが、故意におこなっている場合もあります。

どちらにせよ売主にとって不利益となりますので、仲介手数料が正当な金額かどうか必ず確認してください。

特に、売買価格に対して消費税が課税される法人や個人事業主は、税込金額のまま仲介手数料を計算されてしまわないよう注意が必要です。

不動産売却時の消費税のルールについて詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

そもそも何のお金?どんな費用が含まれているの?

不動産会社は、物件を売却するために様々な活動をおこないます。

その売却活動にかかる費用として請求されるのが、仲介手数料です。

仲介手数料に含まれる費用は、以下のとおり。

  • 広告費(チラシの作成など)
  • 営業マンの人件費(相談、見積もり、売買手続きなど)
  • 買主の現地案内(内覧)にかかる費用
  • 手続きにかかる各種手数料(抵当権移転登記など)

売買手続きにかかる費用はすべて仲介手数料に含まれているため、追加料金を請求されることはありません。

ただし通常の売却活動の範囲を超えた特別な依頼をした時などは例外で、上乗せして請求されます。

追加料金が請求されるケースもある

売主が通常の売却活動以上の働きを不動産会社に求める場合には、仲介手数料に上乗せして追加料金が発生します。

例えば、以下のようなケースです。

かかる費用
遠方にある物件の売却 現地までの交通費など
物件の宣伝活動を強化(売主が希望した場合のみ) 強化した分のチラシ代など

仲介手数料以外で請求される費用は実費のみで、必ず不動産会社から事前に告知があります。

事前告知なしで追加料金を請求されることは絶対にありませんので、安心してください。

誰が払うの?【売主or買主】

仲介手数料は売主と買主のどちらか一方ではなく、双方がそれぞれ不動産会社に支払うのが一般的です。

これは一つの不動産会社が売主と買主の双方を担当する両手取引の場合も、それぞれ違う不動産会社が担当する片手取引の場合も変わりません。

不動産を売却するにあたって、仲介手数料は必ずかかるということです。

とはいえ、最近は仲介手数料を割引する不動産会社もあります。

どのような仕組みになっているのか、また注意すべき点について解説していきます。

無料や半額にしている不動産会社のからくり

顧客に選んでもらうために、最近は仲介手数料を無料や半額にしている不動産会社もあります。

安い方がよいからといって飛びついてしまう人もいますが、そのからくりは両手取引です。

無料や半額のからくり

両手取引で売主と買主それぞれから3%ずつ請求
2倍の6%の報酬が手に入る
割引しても利益が出る

不動産会社もボランティアではないため、他に収入源がなければ無料にできるはずがありません。

しかし売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れる、つまり2倍の報酬をもらえる両手取引であれば、割引しても利益を残すことができます。

囲い込みのリスクが高くなる

両手取引自体が悪いわけではありませんが、最初から仲介手数料の無料や半額を打ち出しているということは、両手取引を前提としていなければ成り立ちません。

つまり自社で買主を見つけるために、囲い込みをおこなう不動産会社である可能性が高いということです。

【囲い込みとは】

自社で買主を見つけるために、他社に物件情報を公開しないこと。

他社を通して買主が現れたとしても、何らかの理由をつけて断られてしまう。